继江宁禄口的红豆香江华府之后，南京又惊现首付2万的楼盘。
(相关资料图)
这一次，是江宁滨江的新城云漾滨江。无独有偶，这两天，同板块的鲁能硅谷公馆、中北三盛汝悦铭著也拿出一批特价现房，总价最高直降42万。
三年前，江宁滨江结束断档期，迎来龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著等新盘的扎堆入市，房价也跳涨6000元/㎡至1.9-2.1万/㎡。
如今，这个刚需板块陷入没有最卷只有更卷的怪圈，只能靠降价换取销量？
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下半年开场，按照往常的惯例，开发商喜欢集中收回优惠。可如今的行情下，花式优惠反而铺天盖地。
以江宁滨江展开。
“首付2万起，就能买到江宁滨江正核的新房。”一期、二期均有房源在售的新城云漾滨江，紧跟禄口红豆的步伐。
中介提供的海报中，放大的“12XXX元/㎡、首付2万起”等字眼，特别醒目：“没有套路，就是首付2万起，剩余首付款由开发商补（3成首付），然后正常贷款还贷就行。”
图片来源于朋友圈
2020年7月，新城花了22.2亿拿下江宁滨江G43、G44两块宅地，也就是现在的新城云漾滨江一期、二期。
2021年初，一期房源率先开卖，主力户型75-125㎡，销许均价1.86万/㎡，无升级包。截至目前，一期房源卖了超9成。
二期房源于去年4月开卖，主力户型86-126㎡，全装修均价约1.9万/㎡，另有2000元/㎡升级包。截至目前，已推出的5栋近800套房源，卖了约4成。
新城云漾滨江效果图
中介表示，这次首付2万起的活动主要针对二期房源。以6月加推的4号楼为例：
1楼一套面积约84.64㎡的房源，销许均价17530元/㎡，总价约148.4万，三成首付约44.5万，2万首付即开发商“补贴”42.5万，折后全装修单价仅12509元/㎡。
而另一家中介告诉锐评君，开发商给各渠道的优惠可能不同：“客户找我们买，除了全装修价，装修包也能优惠，视不同的楼层和户型，优惠金额在800-1000元/㎡之间。”
刚刚过去的周末，央企鲁能也加入了内卷战。
与新城云漾滨江一路之隔的现房楼盘鲁能硅谷公馆，拿出一批特价房，真金白银让利买房人。
以这套面积为71.69㎡的小户型为例，原总价为153万，优惠后的总价为111万，总价直降42万。
图片来源于朋友圈
要知道，共有18栋小高层住宅的现房楼盘鲁能硅谷公馆，主力户型89-128㎡，2020年9月首开入市时精装均价近2.2万/㎡。如今，这批特价房折后单价在1.55-1.73万/㎡不等。
鲁能硅谷公馆售楼处，拍摄于2020年8月
鲁能为什么也跟风降价？这其实有迹可循。
开盘近3年来，鲁能硅谷公馆累计推出12栋楼约1114套房，如今还有400多套房没卖掉，没加推的几栋楼就更亚历山大了。
还没结束。位于江宁滨江老城区的中北三盛汝悦铭著，也是“老大难”。
项目共有12栋16-18层的住宅，总户数856户，主力户型89-119㎡，精装均价约2万/㎡。开盘已超3年，妥妥熬成了现房，却仍有418套房没卖掉。
这不，开发商跟着新城、鲁能加入价格战，全场一口价135.8万起，按照2万均价计算，89㎡户型总价也能优惠42万左右。
图片来源于朋友圈
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时间往回倒七、八年，江宁滨江的中国铁建原香颂、弘阳禹洲时光印象等刚需盘，因1字头的友好价格，屡次上演千人摇号、日光的名场面。
时光印象开盘现场，拍摄于2017年7月
2017年时光印象最后一批新房卖完后，江宁滨江陷入了长达三年的断档期。直到2020年，龙湖、中北三盛、新城等陆续将新房摆上货架，这个刚需板块才重新活跃起来。
但好景不长，当年下半年起，南京楼市行情陡然下行，江宁滨江躺着卖房的日子戛然而止。
目前，除了新城云漾滨江、鲁能硅谷公馆、汝悦铭著，江宁滨江还有多少新房在卖？锐评君做了汇总：
龙湖水晶郦城，主打83-125㎡户型，精装均价约2万/㎡。项目12栋住宅总户数2124户，目前还剩不到40套房，基本售罄。
不过注意了，龙湖在滨江有大量的商办产品在售，库存居高不下。
龙湖水晶郦城售楼处，拍摄于2020年6月
大华锦绣前程，和新城一样，由两个地块（G50、G51）组成。共有10栋住宅总户数1390户，主打89-125㎡户型，均价约1.9万/㎡，另有1500元/㎡升级包。
项目于去年4月首开，一度有首付1成、买就送装修包的活动，如今已推出G51地块的4栋楼426套房，尚有79套未售。
图片来源于大华南京
接下来“登场”的，是今年首家A股退市的房企蓝光。
2020年4月底，蓝光与银城、和昌等房企大战43轮，拿下江宁滨江G08地块，地价超1.1万/㎡，晋升为板块新地王。
但拿地3年多，这块地一直在晒地皮，已知信息仅有7栋18层住宅的规划，以及未来辰悦嘉苑的案名。
天眼查显示，未来辰悦嘉苑的开发公司，股东已从一开始的蓝光独资，变更为蓝光占股51%，来自杭州、上海等多个城市的投资管理合伙企业累计占股49%的现状。
图片来源于天眼查
可尽管如此，未来辰悦嘉苑的未来仍不明朗。项目的动态，锐评君将持续关注。
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实际上，不止江宁滨江、江宁禄口，现在南京花式打折的新盘比比皆是。最主要的原因，是房子不好卖了。
你看，我爱我家统计了今年上半年南京新房成交情况，26901套（不含溧水、高淳），同比有明显下降。不过不用悲观，环比来看，是有20.9%的上涨的。
数据来源：CRIC，单位：套、元/㎡
整个上半年，南京主城开盘约170次，从需求结构来看，改善是主导，500万以上高价段，以23.7%的占比位列各总价段第一。
另外，改善楼盘受所处板块、供应节奏等影响，通常是供不应求的，真正的好产品，总是毫无意外地摇号、日光。
当然，总价300万以下的新房也有需求和销量。但禄口、滨江、桥林、桥北、栖霞山、正方新城等多个板块都有同质化产品供应，开发商想在激烈的竞争中把房子卖掉，最快的方式就是打价格战。
这下，你能明白为什么会有这么多首付2万、首付8万，动辄还优惠几十万的楼盘出现了吧？
打折的新房究竟能不能买？还是那句话，具体情况具体分析。你的工作、生活圈都在江宁滨江，且恰好有置业需求，为什么不能买呢？
至于怎么买，拿前面说到的几家楼盘举例。地理位置和配套上来看，一定是首选龙湖、鲁能集中的核心区域，这里有商业、医院和产业，城市界面也更为统一。
接下来，在这个区域里做选择。龙湖、大华、鲁能、新城，如何选？在现有的折扣力度相似的情况下，相信大部分人已经有答案了，不确定性的当下，央企现房显然更有安全感。
同理，更换到禄口、正方新城、桥北等板块，记得多比较区域、配套、开发商品牌等要素，买到安全又有高性价比的好房子。
